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José M.
José M., Attorney
Category: General
Satisfied Customers: 4853
Experience:  Spanish Attorney
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I live on a registered community in Moraira, Alicante Costa

Customer Question

I live on a registered community in Moraira, Alicante Costa Blanca.

Historically we use to have wooden carports but it was agreed at the AGM in 2006 that they were unsafe and had to be removed. But owners if they wanted to could replace or make safe at their own cost. Two owners decided to keep the carports and make good.
Those carports sit on community land in between the buildings.

My question: I have a detached property and as such the carports that were there were in a row of four. People have got used to not seeing the carports in this area and are now objecting to my request to build new ones. I have offered to build all four at my cost so it is in keeping with what we had before but they still object. Why then can the community say no to my request but allow two others to replace there's.
They say that the others are more hidden away than the area where I am proposing, where they once were.
Has the community got the power to refuse my request, bearing in mind they have given permissions in the past to allow owners to re-build and keep their carports on community land be it in a different location. I am having a meeting with our administrators on Monday and I would like to know what you think my options are and if it is worth my expense pursing it or even putting it to a vote. Should I not put it to a vote?
Submitted: 1 year ago.
Category: Spain Law
Expert:  José M. replied 1 year ago.

Attorney3044 :

hI

Attorney3044 :

I am an spanish attorney

Attorney3044 :

The owner who does not want to change them could go to the metting whre the agrement will be taken and to make opossite to the decission

Attorney3044 :

If the agrement is taken, the comunity will be forced to change them BUT the person who made oposition to the agrement will have no to pay a penny at all

Attorney3044 :

So if somebody votes no to do it he can no be forced to pay, even when if the majority decides to do it the comunity have to do it

Customer :

This does not relate to my problem. Please understand my problem.

Attorney3044 :

I get it

Attorney3044 :

Its the agrement taken ?

Attorney3044 :

Have you vote it ?

Attorney3044 :

There are NOT law to force the change

Customer :

I have supplied the correct information to you. It explains the situation clearly

Attorney3044 :

The change will be compulsory only if the majority decide it

Customer :

Why can two other be allowed to have carports but not me?

Attorney3044 :

If the majority takes the agrement, it will be compulsory, BUT the person who votes againts it have not to pay

Attorney3044 :

So, be carefull about it

Customer :

No one else has to pay. I pay for what I want

Attorney3044 :

If they do not want to change, they can no be forced to make it, even if you pay

Attorney3044 :

You can no force them if they do not want, even if you pay

Customer :

It's me that wants to build the carport. I am paying. Two others have done the same so why can I be refused?

Attorney3044 :

If somebody has make it and its done it, you can done it even if they do not allow you, because you can appeal that they have agree with the others

Attorney3044 :

So, if some of them are done it now, and they have no force them to take them out, make yours

Customer :

That's what I thought but they say it's because the others are in a different position in between the properties. Mine is just at the side of my property

Attorney3044 :

Its right now. You can do it

Attorney3044 :

If they let to the others you got the right to do it

Customer :

They say it's community land and even though they have given permission to others they must vote on my request but say they will vote against

Attorney3044 :

No way

Attorney3044 :

They can no use the law only with you

Attorney3044 :

Amd they have no chance to go againts the others

Attorney3044 :

So, you got the right to do it

Customer :

Could you write me something for our administrator in Spanish explaining the law and my rights. I will give it to them before our AGM on Friday next week. I will also advise the president because I should not have to ask for a vote.

Attorney3044 :

Sure

Attorney3044 :

Mi cliente puede rehalizar las obras solicitadas en tanto que la comunidad lo ha permitido a otros vecinos, estando éstas obras consolidadas.

Attorney3044 :

La comunidad no puede ir contra sus propios actos y si ha permitido por accion ú omisión las obras a otros vecinos no puede negarselo a mi cliente

Attorney3044 :

Thats all

Attorney3044 :

M

Attorney3044 :

I am going to transate it for you

Attorney3044 :

My client can be the chosen works while the community has allowed it to other neighbors, being these consolidated works.The community cannot go against their own actions and if allowed by u omission action works to other neighbors cannot deny it to my customer

Customer :

I think so but my area is different as it is at the side of my building and not in between.

Attorney3044 :

Its harder to do it but its just the same

Customer :

OK I hope the administrators agree and correctly advise the president.

Attorney3044 :

I am going to provide you jurisprudence about it

Attorney3044 :
AP Cádiz, Sec. 2.ª, 222/2008, de 10 de junio
Recurso 157/2008. Ponente: MANUEL DE LA HERA OCA.
EXTRACTOS
La Comunidad ha aceptado tácitamente durante años las obras realizadas por el anterior propietario consistentes en la construcción de una habitación en la terraza por lo que ahora no puede ir contra sus propios actos
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"... Por lo demás, la aplicación de la doctrina de los propios actos de aceptación tácita de las obras impide que la comunidad o sus miembros ejerciten su derecho de oposición a las alteraciones de forma incompatible con una conducta previamente tolerada, vedando la posibilidad de obtener la condena del propietario a la reposición de los elementos comunes al estado en que se encontraban cuando han transcurrido varios años desde la ejecución de las mismas sin que el demandante haya mostrado una oposición activa (así SSTS de 16 de Octubre y 24 de Abril de 1992 , 11 de Julio de 1994 , 17 de Noviembre de 1997 o 3 de Octubre de 1998 ). Por las razones expuestas procede deducir que ha existido en el caso de autos un consentimiento tácito de todos los propietarios existentes cuando efectuaron las modificaciones del aspecto exterior de la vivienda de los demandados, deduciendo esta voluntad del asentimiento que supone haberlas consentido durante tan largo período de tiempo sin haber efectuado impugnación de clase alguna. ..."
ANTECEDENTES DE HECHO
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PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia de Cádiz Número Tres se dictó Sentencia el día 22 de Octubre de 2007 en el Juicio Ordinario número 259/2006, en cuya Resolución se contenía el siguiente Fallo:
"Estimo íntegramente la demanda formulada por Don Maximiliano Y DOÑA Azucena , representados por la Procuradora Doña María Luisa Goenechea de la Rosa, contra Don Eulogio y Doña Nuria representados por la Procuradora Doña Clara Isabel Zambrano Valdivia.
Declaro no haber lugar a las obras realizadas en el piso NUM000 de la calle DIRECCION000 nº NUM001 de Cádiz y condeno a los demandados a retirar las estructuras levantadas en las terrazas de su vivienda reponiéndolas a su estado primitivo.
Todo ello con imposición de costas a la parte demandada."
SEGUNDO.- Notificada la sentencia a las partes, por la representación procesal de Don Eulogio y Doña Nuria se interpuso recurso de apelación, que fue impugnado, tras de lo cual se recibieron las actuaciones en la Audiencia Provincial, se formó el oportuno Rollo para conocer del recurso y se entregaron al Ponente para su estudio, señalándose para votación y fallo el día de hoy.
TERCERO.- Verificado lo anterior y reunida la Sala al efecto, previa deliberación y a propuesta del Ponente, se acordó el Fallo que se expresará.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
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PRIMERO.- En el pleito se discute acerca de la procedencia de demoler o no las obras realizadas por los anteriores propietarios de la casa de los demandados, consistentes en la construcción de una habitación en la terraza que da a la DIRECCION000 y otra en la que da a la fachada interior del edificio, oponiéndose frente a la sentencia dictada, que ordena su demolición, la existencia de un consentimiento tácito a la realización de las obras citadas así como la infracción de las normas atingentes a la buena fé que debieron dar lugar a desestimar la demanda debido al ejercicio tardío del derecho de los actores e incluso la prescripción de la acción ejercitada. Como es conocido, la Ley de Propiedad Horizontal, con algunas excepciones, exige el acuerdo unánime de todos los copropie-tarios para la modificación o alteración de los elementos comunes del inmueble, exigiéndose la prueba de dicho consentimiento por cualquiera de los medios establecidos en el Derecho, sin que sea imprescindible la certificación del acuerdo de la junta de propietarios y admitiéndose la voluntad tácita de los copropietarios, cuando mediante actos inequívocos se llega a esta conclusión ( Sentencias del Tribunal Supremo de 16 de Octubre de 1992 , 28 de abril de 1986 , 28 de abril de 1992 , entre otras). Sin embargo, de la Sentencia de 20 de Noviembre de 2007 , entre otras muchas, se extrae la doctrina de que el mero conocimiento del acto del comunero no equivale al consentimiento. Antecedente de la anterior es la sentencia de 19 de diciembre de 1990 que cita a otras más antiguas y que declara que " el consentimiento tácito ha de resultar de actos inequívocos que demuestren de manera segura el pensamiento de conformidad del agente ( SS. de 11-11-58 y 3-1-64 ), sin que se pueda atribuir esa aceptación al mero conocimiento "; así como que " el silencio absoluto no es productor de efectos jurídicos "; y en fin, que " el conocimiento de los actos sancionables no supone el consentimiento y no tiene trascendencia jurídica el retraso en el ejercicio de la demanda, porque quien está legitimado para ello es dueño de su acción mientras no pueda oponerse la prescripción por el transcurso del tiempo necesario a tal efecto ". También la sentencia de 1 de febrero de 1995 vino a puntualizar el carácter excepcional del consentimiento tácito. Estos han sido los fundamentos de la desestimación de la oposición realizada por los demandados en la contestación a la demanda.
SEGUNDO.- Sin embargo, una corriente jurisprudencial paralela, entiende que el transcurso pacífico de varios años debe producir el efecto de tener por renunciado el derecho a impugnar, pues no otra cosa exigirían la seguridad de las relaciones contractuales, la del tráfico jurídico, la prohibición de ir contra los actos propios y, en suma, las normas de la buena fe. Así lo hace constar la Sentencia de 21 de mayo de 1982 , que declara que " actúa contra la buena fe el que .... ejercita su derecho tan tardíamente que la otra parte pudo efectivamente pensar que no iba a actuarlo (retraso desleal), vulnerando, tanto la contradicción con los actos propios, como el retraso desleal, las normas éticas que deben informar el ejercicio del derecho, las que determinan que el derecho se torne inadmisible, con la consiguiente posibilidad de impugnarlo por antijurídico al amparo de la preceptiva contenida en el artículo 7.1 del Código Civil ", cuya posición jurisprudencial es seguida, entre otras, por la STS de 19 de diciembre de 2005 , que reproduce en su literalidad a la de 13 de julio de 1995, según la cual: " La realidad del tiempo transcurrido, dieciocho años (en el caso a que se refiere dicha resolución), sin objeción alguna de la existencia del sótano permite traer a colación determinada doctrina de la Sala en torno a la exigencia por la Ley de Propiedad Horizontal del acuerdo unánime de todos los copropietarios para modificar o alterar los elementos comunes del inmueble, al declararse que es preciso que tal consentimiento aparezca suficientemente acreditado y concluyente, pero admitiendo la voluntad tácita de los copropietarios, cuando mediante actos inequívocos se llegue a esta conclusión ", en consonancia con la sentencia de 21 de mayo de 1982 a que nos hemos referido y de la que hace mención.
Existe, pues, una corriente jurisprudencial persistente en el tiempo, que admite la existencia de una autorización tácita de las obras que afectan a elementos comunes como las fachadas de los edificios, cuando no se ha reclamado contra ellas durante largo espacio de tiempo, señalándose a estos efectos en concreto el de 18 años por la STS de 13 de julio de 1995 , ya citada, y el de 17 años por la STS de 31 de Enero de 2007 , que manifiesta que " Declarado por la sentencia recurrida que ha habido una tolerancia por la comunidad a los actos ahora denunciados respecto al patio durante un periodo de más de diecisiete años, sin que este dato fáctico haya sido desvirtuado en este recurso, ha sido correctamente aplicada por la Sala de instancia la doctrina jurisprudencial citada al declarar la existencia de un consentimiento tácito de la Comunidad a la actuación de la parte demandada ". Esa tolerancia en el presente caso ha existido, decidiendo incluso en el año 2003 los presidentes de las comunidades integrantes del conjunto inmobiliario en el que se sitúan las viviendas en litigio (aun cuando efectivamente carezcan de competencia para adoptar acuerdos en relación con el caso, como acertadamente pone de manifiesto la sentencia apelada) no emprender acciones judiciales contra los cerramientos de terrazas si son como las existentes en ese momento; y si cierto es que ese acuerdo, no contestado y por tanto probado, no puede impedir el ejercicio de la acción por parte de los actores, denota también una conformidad de los presidentes con los cerramientos realizados hasta el momento.
Por lo demás, la aplicación de la doctrina de los propios actos de aceptación tácita de las obras impide que la comunidad o sus miembros ejerciten su derecho de oposición a las alteraciones de forma incompatible con una conducta previamente tolerada, vedando la posibilidad de obtener la condena del propietario a la reposición de los elementos comunes al estado en que se encontraban cuando han transcurrido varios años desde la ejecución de las mismas sin que el demandante haya mostrado una oposición activa (así SSTS de 16 de Octubre y 24 de Abril de 1992 , 11 de Julio de 1994 , 17 de Noviembre de 1997 o 3 de Octubre de 1998 ). Por las razones expuestas procede deducir que ha existido en el caso de autos un consentimiento tácito de todos los propietarios existentes cuando efectuaron las modificaciones del aspecto exterior de la vivienda de los demandados, deduciendo esta voluntad del asentimiento que supone haberlas consentido durante tan largo período de tiempo sin haber efectuado impugnación de clase alguna. TERCERO.- Quedaría sin embargo sin estudiar la vertiente individual que necesaria-mente tiene el caso presente, en cuanto que la obra realizada no solo afecta a un elemento común (fachada o incluso cubierta del edificio), sino que también puede causar perjuicio a un concreto copropietario. El demandante mantiene precisamente que las construcciones realizadas por los demandados le perjudican en cuanto a su seguridad y en cuanto a las vistas en dirección a la DIRECCION000 , entendiendo que al quedar el tejado de las nuevas construcciones a un metro de sus ventanas ha disminuido su capacidad de defensa frente a extraños; y que la suciedad que se deposita en el referido tejado le molesta a la vista afectándole de manera desagradable. En este caso se advierte también que, como manifiesta el anterior propietario de la vivienda, esa construcción se realizó hace más de dieciocho años, puesto que la utilizó aquel como sala de espera para su consulta médica, lo que implica que ha transcurrido un larguísimo tiempo desde la construcción sin que se haya constatado la existencia de reclamaciones a los propietarios presentes o anteriores que denotara la existencia de oposición. Y es lo cierto es que la jurisprudencia, siguiendo a la doctrina científica, ha declarado el retraso desleal como acto contrario a la buena fe, entendiendo por tal el de quien " ejercita su derecho tan tardíamente que la otra parte pudo efectivamente pensar que no iba a actuarlo " ( STS 4 de Julio de 1997 , con cita de otras muchas), sin que, por lo tanto, proceda amparar la actuación dirigida a la demolición de las obras indicadas cuando se han mantenido a lo largo de 18 años e, incluso, se llegan a realizar a la presencia de los actuales actores, ya para entonces propietarios desde hacía años, sin que se hubiera emprendido el procedente interdicto de obra nueva ni reclamado entonces la protección comunitaria.
Sin embargo, procede tener en cuenta un dato de importancia, y es que los propietarios demandados adquirieron su piso hace pocos años, sin que sea más que una segunda vivienda, habitada solo en algunas temporadas, como lo denota el hecho de que el domicilio de los demandados se halle en la ciudad de Sevilla, donde han podido ser emplazados después de multitud de vicisitudes. Ello quiere decir que el relativo perjuicio, tanto en su seguridad como en las vistas pudieron padecer mientras la casa de los demandados estaba habitada por el Dr. Benito , anterior propietario, era auténticamente escaso, y además parecía tolerado en atención a que, al estar habitada esa casa, se hallaba protegida por sus mismos moradores, quienes además cuidaban de la limpieza de sus instalaciones, tejados incluidos. Esto no ocurre ahora desde que los nuevos dueños adquirieron la casa en 2003, puesto que ni la casa está habitada ni tampoco por lo tanto se mantiene su limpieza (esencialmente la de los tejados de las construcciones de autos) ni la seguridad de la misma, causando así una molestia a los demandantes que no tienen porqué asumir. Ese cambio de las circunstancias justifica la no aplicación, por lo que se refiere a los demandantes, de la anterior teoría acerca del ejercicio tardío o desleal de los derechos, quedando plenamente legitimados para el ejercicio de su acción, no prescrita en cualquier caso al tratarse de una acción real que no se rige por el plazo de 15 años del artículo 1964, sino por el de 30 años del artículo 1963 del Código Civil .
CUARTO.- Pese a la desestimación del recurso de apelación, no se efectuará especial condena en costas, ni de la apelación ni de la anterior instancia aun a pesar del rechazo total de las pretensiones de los demandados, a la vista de las discrepancias jurispruden-ciales que se han puesto de manifiesto en el cuerpo de esta Sentencia en torno a la influencia del tiempo en este concreto tipo de relaciones jurídicas (que podrían fundar el recurso de casación por interés casacional), haciendo uso de la facultad que nos confiere el artículo 394-1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , ya que no se revela como temeraria la oposición a la demanda.
Por todo lo anterior, vistos los preceptos citados y los demás de general y pertinente aplicación,
Que debemos DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el Recurso de Apelación sostenido por Don Eulogio y Doña Nuria , y, en consecuencia, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la Sentencia de fecha 22 de Octubre de 2007, dictada por el Juzgado de Primera Instancia de Cádiz Número Tres en el Juicio Ordinario número 259/2006 de los suyos. No hacemos especial imposición de las costas procesales causadas en ninguna de ambas instancias.
Así por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará testimonio literal al Rollo de Sala, y se notificará a las partes con expresión de no ser firme por caber contra ella recurso de casación solo por existencia de interés casacional, y en su caso el extraordinario por infracción procesal, que se podrán preparar en el término de cinco días ante este tribunal para ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, definitivamente juzgando en segunda instancia lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
E/.
Attorney3044 :

The idea its just the same The comunity has to accept that they have allow in the other cases

Customer :

OK thank you for your help. If the administrators wish to speak with you have you a telephone number?

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